Une baisse record attendue : Paris sous la barre des 10 000 € ?

Pas un jour sans entendre parler de la chute des prix de l’immobilier, de crise voire de potentiel krach, d’un arrêt des ventes mais quelle est réellement la situation et quelles sont les prévisions pour le 2ème semestre 2023 ?

Quelle est la situation réelle du marché parisien en juin 2023 ?

Les délais de vente s’allongent, les prix des biens et le nombre de transactions baissent, les taux d’intérêt sont en hausse, les crédits immobiliers sont limités. Selon la Chambre des Notaires de Paris, à la fin du 1er trimestre 2023, les prix avaient baissé sur 1 an de 2% pour atteindre un prix moyen par m2 de 10 310 € avec déjà 8 arrondissements en-dessous des 10 000 € / m2 (10e, 12e, 13e, 14e, 15e, 18e, 19e, 20e).

Les estimations sur la base des ventes en-cours montrent une prolongation de la tendance baissière avec une baisse attendue de 5% à fin juillet et un prix moyen à 10 090 €, tendance qui devrait se prolonger avec une prévision d’un prix moyen en-dessous de 10 000 € dès le 3ème trimestre 2023.

Les volumes de ventes ont quant à eux baisser de 18% à Paris sur 1 an à la fin du 1er trimestre 2023.

Les délais de vente dépassent aujourd’hui les 60 jours. La hausse des prix entre 2016 et 2021 était comprise entre +5 et +8% par an et les produits pouvaient se vendre dans la journée.

Autre signe d’un renversement du marché, les négociations ont commencé à devenir de nouveau envisageables voire même pouvant atteindre 5à10% ce qui était moins fréquent par le passé voire sans objet.

Si la baisse se confirme, ce sera une baisse historique à Paris pouvant atteindre 10%, supérieure à celle connue de 2008 qui avait vu les prix baisser en 1 an de 8%.

Quels sont les principaux facteurs de ralentissement du marché ?

1. La forte hausse des taux bien qu’ils soient restés relativement faibles et nettement inférieurs à l’inflation, mais les jeunes trentenaires n’ont connu que des taux très bas et y étaient donc habitués contrairement à leurs aînés.

2. Le taux d’usure qui a réduit drastiquement la possibilité d’emprunter des acquéreurs notamment au deuxième semestre 2022 et le durcissement d’octroi des prêts par les banques conduisant à 30% de crédits en moins sur le 1er trimestre 2023.

3. Une baisse de la demande liée à un comportement attentiste des acquéreurs espérant une baisse des prix et étant incertains sur les perspectives.

4. La guerre en Ukraine qui a pesé sur le moral des Parisiens et engendré un climat d’incertitude tant économique que géopolitique et une augmentation significative des matériaux rendant les travaux dans les appartements à rénover beaucoup moins attractifs.

5. L’impact du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) notamment pour les petites surfaces destinées majoritairement à la location.

6. Le départ des Parisiens mais très limité dans les faits. Sur 2 250 000 habitants, seuls 110 000 ont quitté Paris en 10 ans soit environ 11 000 habitants par an. Cette tendance de départs ne cesse de ralentir depuis 2017 et même la crise du Covid, contrairement à ce qui a pu être dit, ne l’a pas impactée de façon marquée, mis à part durant l’année 2021.

Quelles sont les perspectives pour le 2ème semestre 2023 ?

Selon les prévisions nous sommes loin d’un ralentissement de la hausse des taux en 2023, taux qui devraient dépasser les 4% fin 2023 ce qui pourrait accentuer la baisse des prix. L’augmentation des taux de 1 à 3,5% a déjà diminué la capacité d’emprunt des acheteurs de 20%, ce qui n’a pas encore été compensé par la baisse des prix.

Cette situation de « crise » va certainement segmenter le marché avec des répercutions différentes selon les catégories de biens.

Comme dans tout marché baissier, les appartements avec des défauts significatifs (manque de luminosité, bruit, 1er étage…) auront du mal à trouver preneur sans une baisse significative du prix ou une négociation importante.

Les appartements avec des travaux de rénovation importants subiront encore une baisse de prix en 2023.

Avec la forte hausse des prix de rénovation en 2022, les acquéreurs sont de plus en plus attentifs aux travaux à réaliser dans leur future acquisition. En effet, la hausse du coût des matières premières et l’augmentation des durées de livraison des matériaux poussent aujourd’hui les acquéreurs à privilégier les biens déjà rénovés ou à négocier fortement les biens à rénover.

Le nouveau DPE a et va continuer d’avoir un impact sur le prix des petites surfaces locatives.

Les vendeurs de petites surfaces avec un DPE classé F ou G devront revoir leurs prétentions de prix à la baisse en 2023 pour 2 raisons :‍

- Ces produits sont très souvent destinés à la location. Or, selon cette classification, les appartements classés G ne pourront plus être loué à partir de 2025. Viendra ensuite le tour des appartements classés F en 2028. Pour que la location soit à nouveau possible, il faudra y réaliser des travaux pour améliorer leur note ce qui pourra, pour certains biens, engendrer des coûts importants. Compte tenu de l’inflation sur les matériaux de construction, ce point va devenir un argument de négociation pour les futurs acquéreurs qui ne manqueront pas de l’utiliser pour faire baisser les prix.

- Les banques regardent de plus en plus le DPE avant d’accorder un crédit immobilier lors de l’acquisition d’une petite surface. Il sera donc de plus en plus difficile pour les acquéreurs d’obtenir un crédit pour ce type de biens ce qui limitera la demande. Les vendeurs devront donc accepter, si tel est le cas, de baisser leur prix pour faciliter la vente de leur bien dans des délais raisonnables.

Les acheteurs étrangers vont continuer de faire monter les produits haut de gamme en 2023.

Les acheteurs étrangers ont été frustrés ces dernières années de ne plus pouvoir acheter de biens immobiliers dans la ville lumière en raison de la fermeture des frontières. C’est ainsi qu’en 2022, nous avons pu voir revenir en masse les étrangers à Paris et notamment les Américains. Au-delà de leur envie d’acheter, ceux-ci ont en plus profité d’une hausse de leur pouvoir d’achat grâce à l’affaiblissement de l’Euro face au Dollar. Ainsi, ces derniers ont acheté entre autres, des pied-à-terre à Paris,

Nous pensons que cette tendance va perdurer pendant le 2e semestre 2023. De plus, ces acquéreurs profitent d’un avantage de taille. La plupart d’entre eux paient cash leur acquisition. Ils ne sont donc pas exposés à un éventuel refus de prêt lié au taux d’usure comme cela peut être le cas des acquéreurs français empruntant en France.

L’impact de certains facteurs sur la hausse ou la baisse des prix en 2023 sont aujourd’hui encore difficile à évaluer.

Les tensions géopolitiques ont atteint un niveau jamais vu depuis la Seconde Guerre mondiale. À ce jour, il est impossible de savoir comment va évoluer la guerre en Ukraine. Tous les scénarios sont possibles. En effet, si la guerre s’arrête, les tensions sur les matières premières pourront s’atténuer fortement ce qui fera mécaniquement baisser l’inflation et par voie de conséquence les taux d’emprunt ce qui pourra relancer rapidement le marché de l’immobilier. Dans le cas d’une généralisation du conflit, nous préférons ne pas imaginer la suite…

Une crise financière comme en 2008 n’est pas à exclure. En effet, après avoir injecté en masse des liquidités dans l’économie mondiale ayant en partie contribué à la hausse généralisée de l’inflation, la majorité des États et des banques centrales font maintenant machine arrière pour limiter la hausse de l’inflation. Ces différentes mesures visant à juguler l’inflation en augmentant les taux directeurs, en réduisant les aides financières… vont un jour ou l’autre avoir un impact sur les entreprises. Cet effet boomerang pourra potentiellement faire rentrer les économies en récession et faire plonger les bourses mondiales. Dans ce cas, deux situations pourront être envisagées. Soit l’immobilier deviendra une valeur refuge, ce qui fera potentiellement augmenter les prix de l’immobilier parisien comme nous avons pu l’observer en 2011, soit l’impact sera trop fort ce qui figera le marché et stabilisera les prix à la baisse.