En 2024, quelles sont les perspectives sur les prix de l’immobilier à Paris et les taux des crédits ?

L’attentisme est toujours très fort sur le marché immobilier, les acquéreurs attendant que les prix baissent davantage encore et que les taux retrouvent leur niveau de 2022, mais à quoi peuvent-ils réellement s’attendre en 2024  ?

Quelles sont les perspectives pour les prix des biens immobiliers à Paris en 2024 ?

Le choc immobilier s’est intensifié en 2023 avec des volumes de ventes qui ont reculé de plus d’un tiers et des baisses de prix qui se sont amplifiées. En 2023, les ventes ont baissé de 34% en Ile de France et de 29% à Paris par rapport à 2022.

Dans un premier temps, la correction amorcée au 3e trimestre 2022 en Ile-de France s’est organisée par rapport à des sommets historiques de ventes post-covid et en laissant donc des volumes d’activité encore élevés. Elle actait le retour à une forme de normalité après une période exceptionnellement dynamique de plus de deux ans. Mais depuis le 2e trimestre 2023, l’activité immobilière est passée très largement en-dessous de sa tendance des dernières années. En 2023, elle était inférieure de 25% à la moyenne des dix dernières années témoignant de la sévérité du choc subi par le marché.

Et contrairement aux croyances, après un élan considérable post-covid vers les maisons en Petite Couronne, ce marché est le plus impacté en 2023 avec une baisse des ventes de maisons de plus de 35% en un an.

Cette situation a conduit à une baisse des prix de 10% en 2023, tendance confirmée en 2024.Début 2023, le prix moyen du m2 à Paris était de 10 400 €, après avoir connu un pic en novembre 2020 à 10 860 €. Fin 2023, le prix avait atteint 9 860 €. En janvier 2024 il était de 9 760 € et selon les prévisions des notaires il serait de 9 520 € en mars 2024 (prévisions basées sur les promesses signées). La baisse serait donc d’environ 12% depuis le pic de 2020 et celle-ci s’est accélérée depuis le 3e trimestre 2023. Le prix au m2 serait ramené au niveau de prix constaté en 2018.

Désormais 9 arrondissements de Paris sont à moins de 10 000 € le m2 dont 3 à moins de 9 000 € (13e, 19e et 20e). La différence entre les quartiers s’est accrue. Seuls les quartiers du centre de Paris ont conservé un prix moyen du m2 au-dessus de 12 000 € le m2.

Source : Notaires du Grand Paris Nov. 2023

Compte-tenu de la situation économique, sociale et politique en France et dans le Monde avec des échéances importantes cette année et de fortes incertitudes, une inflation toujours élevée et des taux qui ne devraient pas réellement baisser avant la fin de l’année, les prix devraient continuer à baisser en 2024 d’environ 5%, le prix moyen du m2 à Paris pourrait atteindre 9 300 €. Et ce malgré le fait que depuis le début d’année, le nombre d’acheteurs et d’offres d’achat a augmenté sensiblement mais les offres sont souvent faites avec une négociation de prix pouvant aller entre 5 et 10% et le nombre de biens à vendre augmente.

Quelles sont les perspectives pour les taux des crédits immobiliers en 2024 : stabilisation ou baisse ?

L'année 2023 a été particulièrement compliquée pour les banques comme pour les emprunteurs, avec des taux de crédit immobilier passés en moyenne sur 20 ans de 2,3% à 4,3% entre janvier et décembre 2023, alors que début 2022, on pouvait encore emprunter autour de 1 %. Résultat : le nombre de prêts est en recul de 40,3% sur 1 an selon l'Observatoire Crédit Logement CSA.

Selon la même source, il y a eu une légère baisse des taux en début d’année, taux moyen sur 20 ans en janvier 2024 de 4,15% hors assurance versus 4,24% en décembre 2023, mais cette « baisse » n’est pas réellement significative.

Selon les experts, les taux ne devraient plus augmenter et devraient connaitre une stabilité jusqu’à l’été 2024, mais il faudra probablement attendre la fin de l’année pour observer des baisses pratiquées par l’ensemble des établissements bancaires. Les taux directeurs de la Banque Centrale européenne et le niveau des obligations assimilables du Trésor (OAT) seront des facteurs déterminants dans l’évolution des taux immobiliers. Si les OAT restent bas, il est probable que les taux immobiliers diminuent dans les mois à venir.

Le Gouverneur de la Banque de France, a réaffirmé en décembre 2023 que les taux d'intérêt étaient arrivés à un plafond et qu'une légère décrue interviendrait sans doute fin 2024.

La Présidente de la BCE, Christine Lagarde, a annoncé en janvier 2024 que selon elle, les taux avaient atteint leur pic. La dernière hausse de la BCE date du mois de septembre et aucune hausse n'est réellement à l'ordre du jour pour le moment. Toutefois selon elle, pour que les taux baissent réellement il faudrait se rapprocher d’une inflation autour de 2% alors qu’en décembre 2023 celle-ci était à 2,9% soit un taux de 5,4% pour l’année 2023.

Le gouverneur de la Banque de France et la présidente de la Banque Centrale Européenne ont été assez clair à ce sujet. Tant que l’inflation ne sera pas revenue proche de l’objectif de 2 %, ils ne pourront pas relâcher la pression sur les taux des crédits. Or les dernières prévisions de la BCE pour l’inflation sont de 3.0 % en 2024 et de 2.2 % en 2025.

Enfin, quand bien même la BCE considérerait que l’inflation serait vaincue, il est encore peu probable que les taux descendent subitement. Elle procéderait à une légère baisse, sans nécessairement revenir aux taux inédits que l’on a connus dans le passé.

Par ailleurs, les perspectives économiques, le climat de confiance et la situation géopolitique restent assez dégradés. 

La prudence reste donc de mise, comme le soulignait Christine Lagarde après la décision de ne pas augmenter les taux directeurs de la BCE en novembre dernier. La présidente de la Banque Centrale Européenne a également alerté sur les risques économiques potentiels liés à l'ampleur du conflit Israélo-Palestinien. Ces incertitudes tempèrent les prévisions optimistes relatives à une stabilisation des taux dans les mois à venir, incitant emprunteurs et investisseurs à rester attentifs aux évolutions du contexte international.

Selon les professionnels de l’immobilier et principalement les courtiers, les taux ne devraient donc pas réellement baisser avant le 3e trimestre 2024 et pourraient, dans une vision optimiste, être autour de 3,80% en fin d’année. Les banques ayant en 2023 reconstitué une bonne partie de leur marge grâce à une meilleure profitabilité des crédits, elles pourraient prêter à de meilleures conditions mais elles restent très prudentes anticipant une renégociation des prêts accordés si les taux baissent réellement.