Mais jusqu’où vont monter les taux ?

Pas un jour sans entendre parler de la crise immobilière principalement due à l’explosion des taux des crédits immobiliers. Mais quelles sont les causes de cette montée fulgurante des taux et quels sont les impacts sur le marché ?

Où en est-on des taux des crédits immobiliers ?

Depuis 21 mois, on assiste à une remontée des taux d’intérêt. Une remontée fulgurante même. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, en août 2023, le taux moyen des crédits était de 3,80 % et ceux à 25 ans dépassaient déjà les 4% pour atteindre 4,08%. En septembre, selon les courtiers, les taux sur cette même durée sont entre 4,1 et 4,3% hors assurance alors que début 2022, on pouvait encore emprunter autour de 1 %. Et ce n’est a priori pas fini.

En effet, même si la BCE a décidé de faire une pause jusqu’à la fin de l’année sur la remontée de ses taux directeurs, l’inflation n’est à ce jour pas jugulée. Les taux devraient être autour de 4,5% d’ici fin 2023 et autour de 5% en début d’année 2024 avant une potentielle période de stabilisation. Une baisse des taux ne semble pas vraiment envisageable avant le 2ème semestre 2024 et si elle a lieu celle-ci sera relativement limitée.

Pourquoi les taux montent-ils ?

La montée des taux est liée à une inflation inédite en Europe. Pendant 20 ans, il n’y a pas eu d’inflation dans la zone euro. Or, on a tendance à considérer que le bon taux d’inflation pour faire tourner l’économie se situe autour de 2%. La BCE a longtemps maintenu des taux directeurs assez bas pour tenter d’atteindre ces 2%. Mais ces dernières années, plusieurs phénomènes sont venus remettre en cause cette situation. Les nombreux investissements liés à la transition énergétique et numérique ont fini par crée de l’inflation. À cela est venu s’ajouter la crise du covid-19, qui a bousculé les chaînes d’approvisionnement et mis un frein aux délocalisations, puis les tensions commerciales entre la Chine et les États Unis, et la guerre en Ukraine qui a généré une déstabilisation des marchés.

Lorsque les taux sont élevés, les ménages ont plus de mal à emprunter. Ils ont donc plus de mal à consommer et donc à dépenser. Inversement, lorsque les taux baissent, l’argent coûte moins cher et il devient plus facile de s’endetter. En période d’inflation, c’est-à-dire lorsque les prix partent à la hausse en raison d’une offre inférieure à la demande, la hausse des taux directeurs agit comme un moyen de régulation. Elle entraine une baisse des crédits et donc une réduction de la masse monétaire en circulation dans l’économie. La demande des ménages baisse, et l’écart par rapport à l’offre se réduit. À l’opposé, pour stimuler l’économie en donnant plus de moyens aux consommateurs, la banque centrale a la possibilité de baisser le taux directeur pour faciliter l’emprunt.

En septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a relevé pour la dixième hausse d’affilée depuis juillet 2022 son principal taux directeur à 4%. Soit le plus haut niveau jamais atteint depuis le lancement de la monnaie unique. L’institution basée à Francfort, responsable de la politique monétaire à l’intérieur de la zone euro, espère à terme parvenir à juguler la forte inflation qui s’est installée sur le continent depuis le début de l’année 2022.

Depuis le début de l’année 2022, la BCE a ainsi rehaussé à dix reprises son taux de refinancement (l’un des trois taux directeurs), qui rémunère les dépôts des établissements financiers auprès de la banque centrale. Conséquence : le coût de l’argent augmente pour les établissements bancaires, qui n’ont d’autre choix que de répercuter cette hausse en augmentant les taux de crédit.

Faut-il s’attendre à de nouvelles hausses des taux ?

Cela dépendra de l’inflation. A-t-on atteint le pic inflationniste ? S’agit-il d’un plancher ou bien les prix vont-ils commencer à baisser ? Le FMI a tendance à dire que oui. Toutefois il y a deux éléments qui vont continuer de peser dans la balance : l’instabilité politique mondiale avec de plus en plus de zones en forte tension comme nous le montrent encore les évènements très récents et la transition énergétique. Nous pensons que l’inflation, même si elle baisse, ne reviendra plus aux taux avoisinant les 2% que nous avons connu pendant des années.

Il semblerait donc qu’il va falloir s’habituer à une nouvelle période pour les crédits immobiliers avec des taux entre 4 et 5% des taux. Les taux d’intérêt sont revenus au niveau des années 2000. Il est en revanche improbable que les taux reviennent aux niveaux qu'on a connu ces dernières années, qui étaient, il faut bien le dire, historiquement bas.

Source : Crédit Logement

Quels sont les impacts pour le marché ?

Une baisse des volumes qui s’est amplifiée

Les volumes de ventes ont quant à eux baissé de 30% à Paris selon les Notaires et le ralentissement est encore plus prononcé depuis la rentrée de septembre. Cette situation est principalement due à un attentisme extrêmement fort des acheteurs voyant leurs projets remis en cause par la hausse rapide des taux et une baisse des prix qui pourrait continuer. Cet attentisme a fortement augmenté la durée de vente d’un bien immobilier à Paris, durée qui est passée au minimum entre 2 et 3 mois pour avoir une offre d’achat acceptée lorsque le prix du bien a été ajusté et que le bien ne souffre pas de défauts majeurs.

D’autre part, pour les acquéreurs donnant suite à leur projet, le nombre de prêts accordés par les banques a chuté de 40% sur une période d’un an. Dans un contexte de forte hausse des taux, les emprunteurs parviennent de plus en plus difficilement à rester sous le seuil de 35% de taux d’endettement, seuil maximal accepté par les banques.

Une baisse conséquente de la capacité d’emprunt pour les acheteurs

L'augmentation continue des taux d'intérêt a des répercussions directes sur la capacité d'emprunt des futurs acquéreurs. Pour mieux comprendre cette situation, prenons l'exemple d'une mensualité fixe de 1 000 € et examinons la somme qu'il serait possible d'emprunter en fonction des taux d'intérêt, somme qui à aujourd’hui a diminué de 20% depuis début 2022.

Taux d'intérêt Montant emprûntable Perte de capacité d'emprunt

1,5% (début 2022) 207 000 € -

4,0% (septembre 2023) 165 000 € -20%

4,5% (estimation fin 2023) 158 000 € -24%

5% (estimation 2024) 151 000 € -27%

Les hausses de salaire atténuent légèrement l’impact de la hausse des taux sur la capacité d'emprunt. Selon les chiffres du ministère du Travail, les salaires de base en France ont augmenté de 3,9 % en 2022, et les projections sont de 5 % pour 2023. Début 2024, la perte de capacité d’emprunt par rapport à début 2022 ne serait donc pas de 27 %, mais de 20 % en tenant compte de la hausse des salaires, ce qui reste bien sûr très élevé. Toutefois ceci est vrai pour les primo-accédants mais pas pour ceux qui doivent vendre leur appartement pour en acheter un autre car dans ce cas ils doivent également répercuter une baisse de prix sur la vente de leur appartement actuel, ce qui réduit leur apport et la perte de capacité d’emprunt peut -être pour eux entre 20 et 25%.

Une baisse des prix qui ne semble pas terminée

Compte-tenu de cette situation des taux, la baisse des prix s’est généralisée et devient plus prononcée que début 2023.

Le prix au m2 dans Paris selon les Notaires, passerait en-dessous de la barre symbolique des 10 000 € en novembre 2023 (9 940 €). La baisse annuelle serait alors de 6,1%. Par rapport au point haut, de 10 860 € le m2 observé en novembre 2020 le prix reculerait donc dans la Capitale de 8,5% en 3 ans.

Si la baisse se confirme, ce sera une baisse historique à Paris pouvant atteindre 10% voire plus, supérieure à celle connue en 2008 qui avait vu les prix baisser en 1 an de 8%.

Rappelons que, arithmétiquement, 1 point de hausse de taux d’intérêt réduit de 8 % la capacité d’achat par endettement ; estimer l’effet sur les prix n’est pas évident, toutefois, l’analyse historique suggère que 1 point de hausse du taux d’intérêt engendre une baisse de 4 %, en moyenne. Nous pouvons donc s’attendre au global depuis 2022 à une baisse des prix entre 12 et 15%, c’est-à-dire un prix moyen à Paris qui pourrait atteindre 9 500 € le m2. Si certains vendeurs ont d’ores-et-déjà bien intégré la situation du marché et répercuté une baisse de prix sur leur bien en vente, beaucoup ne l’acceptent pas encore voir certains espèrent une remontée rapide des prix ce qui n’est a priori pas la tendance et ce pendant un certain temps au regard de l’inflation et des taux. Il en est de même pour les acheteurs qui se retrouvent en position de force, ce qui n’avait pas été le cas pendant des années et dont certains n’hésitent pas aujourd’hui à faire des offres à 20% en-dessous du prix ne voulant pas considérer que les prix actuels ont souvent déjà intégré une baisse entre 5 et 10% et que les prix ne devraient pas baisser de plus de 5% encore.

Nous sommes vraiment entrés dans une nouvelle période où les ajustements sont en cours et les positions des vendeurs et des acheteurs devraient s’ajuster en tenant compte des nouveaux paradigmes.