Quid des prix du marché immobilier Parisien en 2023 après une forte résilience en 2022 ?

On entend beaucoup parler de chute des prix dans la capitale et des ventes « au ralenti » mais quelle a été réellement la situation en 2022 et quelles sont les prévisions pour 2023 même si celles-ci sont incertaines dans un contexte économique et social très perturbé ?

2022, encore une très belle année pour l’immobilier parisien mais un fléchissement confirmé

En 2022, les ventes ont baissé de 10% en Ile de France et l’attrait post-covid pour les maisons a diminué. Toutefois Paris s’est encore distingué avec des volumes de vente qui sont restés exceptionnellement hauts avec près de 41 000 ventes en 2022 sur 1 an d’octobre 2021 à septembre 2022, proche du record historique de 2021, appuyé également par un retour des étrangers dans certains quartiers. Ces derniers représentent aujourd’hui plus de 9% des ventes dont seulement 3% pour des étrangers non-résidents qui se focalisent surtout sur le 6e et 7e arrondissement (principalement les américains, libanais, italiens, allemands et belges).

Toutefois à Paris les prix ont légèrement baissé (-1% sur 1 an) pour atteindre un prix moyen en octobre 2022 de 10 600 €/m² et selon les premières prévisions des notaires, un prix aux alentours de 10 500 € en février 2023. Le record historique avait été atteint en août 2020 à 10 860 €/m². La légère érosion des prix se prolongerait donc dans la Capitale mais sans s’intensifier à court terme mais avec un volume de vente moins actif et des ventes plus difficiles pouvant avoir clairement un impact plus important sur les prix à moyen terme.

Source : Les notaires du Grand Paris

Au sein de la capitale, 10 arrondissements sont à plus de 10 000 €/ m² et 7 en-dessous soit 3 de plus qu’en 2021. Il semblerait qu’on assiste à un accroissement des écarts entre les quartiers plutôt qu’à une forte baisse généralisée, à une nette différenciation géographique : les arrondissements centraux à plus de 12 000 € le m², l’ouest entre 10 000 et 12 000 € le m², l’est périphérique à moins de 10 000 € le m².

Les quartiers les plus chers pour devenir propriétaire d’un appartement demeurent le 7ème et le 6ème à plus de 14 000 €/ m². A l’opposé, les moins chers sont les quartiers de la Chapelle et de la Goutte d’Or dans le 18e et du Pont de Flandre et de la Villette dans le 19e autour de 8 500 €/ m².

Seulement 5 arrondissements enregistrent une légère hausse annuelle des prix alors que la quasi-totalité des arrondissements avaient connu une hausse en 2020.

Source : Les notaires du Grand Paris

Depuis l’été 2022, le marché parisien a sensiblement évolué. L’augmentation des taux d’intérêt et le taux d’usure ont rendu les banques assez frileuses dans l’octroi de prêts. Cette situation sur les prêts immobiliers ajoutée à l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat amène certains acquéreurs potentiels à repousser leur projet. Les acquéreurs sont beaucoup plus attentistes et prennent le temps de leur décision en comparant fortement les différents biens sur le marché plus nombreux aujourd’hui qu’il y a encore quelques mois.

Le marché est également perturbé par la loi climat mettant en évidence un certain nombre de biens considérés comme des « passoires énergétiques », c’est-à-dire des logements dont la performance énergétique est classée en E, F ou G, logements qui à terme ne pourront plus être loués sans gros travaux d’amélioration. Les propriétaires de ces biens ont déjà commencé à mettre sur le marché les plus énergivores dont certains sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Ce qui augmente de façon significative l’offre, surtout des petites surfaces et enchérit la baisse des prix car ces biens peuvent être vendus avec une décote entre 5 et 15%. Il faut savoir que plus de 50% des logements parisiens en résidence principale et 65% des logements loués à Paris sont considérés comme étant des « passoires thermiques » dont près de 35% des résidences principales et 45 des biens loués sont en classe F ou G. Ces taux sont bien supérieurs à Paris que sur le reste du territoire, bon nombre de logements ayant été construits avant 1948 surtout dans les arrondissements centraux.

2023, la capitale ne semble plus épargnée : la fin du cycle haussier et la confirmation d’une réelle baisse des prix

Nous constatons que pour la première fois depuis des années les prix ont tendance à baisser sur la durée. Tout un symbole et du jamais vu depuis plusieurs années. Est-ce durable ?

« Ces évolutions semblent appelées à se prolonger » soulignent les notaires, « la tendance baissière des prix devrait se prolonger dans les prochains mois à Paris ».

Toutefois aujourd’hui encore, on assiste semble-t-il plus à une baisse, un réajustement après des années de hausse qu’à un effondrement du marché car il existe toujours un fort déséquilibre entre l’offre et la demande, celle-ci reste toujours très forte à Paris (aujourd’hui 3 à 5 demandes pour 1 offre, et avant le confinement 10 demandes pour 1 offre). Les taux des prêts immobiliers restent encore relativement bas.

Malgré cela, on constate que les négociations sur les biens sont plus longues, plus tendues à Paris. Les acheteurs se pressent moins pour visiter ou faire des offres et les biens trop chers ou avec de gros défauts ne se vendent plus ou de vrais rabais sont attendus, les acheteurs n’hésitent plus à négocier, de peur de perdre le bien. Les délais de vente sont ainsi significativement allongés.

On assiste également depuis quelques mois à une décélération des ventes qui semble aujourd’hui être bien confirmée. Le marché tend à devenir plus raisonnable et les acquéreurs retrouvent un peu de pouvoir.

Les signaux de ralentissement progressif du marché se sont multipliés depuis la rentrée de septembre 2022.

En 2023, les taux devraient se stabiliser si l’inflation est maitrisée, ce que certains signes montrent aujourd’hui, ou peuvent encore monter si l’inflation continue de croître pour atteindre plus de 3% selon certaines prévisions actuelles. Ceci pourrait ralentir encore le marché et contribuer à accentuer la baisse des prix.

De façon plus générale, la persistance et l’ampleur de cette crise économique, politique et sociale, en France et à l’international ne pourra qu’endommager un secteur qui débutait mécaniquement une phase de ralentissement. Le marché immobilier n’échappera probablement pas à la crise actuelle qui peut encore fortement s’amplifier et la baisse pourrait atteindre 5 à 10%, mais il est encore trop tôt pour dire quelle sera l’ampleur des conséquences de la crise sur les prix surtout à Paris intra-muros. Rappelons-nous qu’en 2008 les prix à Paris n’avaient baissé « que de » 8% même si la crise n’était pas comparable. Ils avaient même baissé que de 4% en 2008 avant d’augmenter fortement entre 2009 et 20011 et de rebaisser entre 2012 et 2014. La valeur refuge de l’immobilier, et l’aspect toujours très attractif et sécurisant de Paris rend très difficilement prévisible l’évolution des prix même s’il est certain aujourd’hui que le cycle haussier semble bien terminé.