Quel délai et quels documents pour signer un compromis de vente ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il y a 3 étapes « formelles » à réaliser :

• Signer une offre d’achat : elle doit être rédiger par l’acheteur et contresignée pour acceptation par le vendeur.

• Signer un compromis de vente : cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente. Il peut être réaliser par acte authentique devant notaire ou par acte sous-seing privé. Le compromis de vente doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Par ailleurs, une fois le compromis de vente signé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours lui permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.

• Signer l’acte définitif de vente : il doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire et doit être enregistré auprès au service de publicité foncière.

Le compromis de vente est un « avant-contrat ». En effet, la signature du compromis devant notaire ou non (acte sous seing-privé) permet de fixer l’accord entre les parties concernant :

• le prix du bien vendu,

• les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente,

• les conditions suspensives,

• la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

et de recevoir un acompte sur le prix global, qui sera payé lors de la signature de l’acte définitif de vente, représentant le plus souvent 5% du prix de la vente et au maximum 10%.

Il impose également de réunir un certain nombre de pièces à fournir par le vendeur à l’acheteur avant la signature du compromis de vente ou au plus tard le jour même.

• L’ensemble des diagnostics techniques

• Les documents de copropriété pour un lot en copropriété

Quel délai entre l’acceptation de l’offre d’achat et la signature du compromis de vente chez le notaire ?

Le délai est généralement entre 4 et 6 semaines le temps pour le notaire de récupérer tous les documents requis. Ce délai peut être réduit au minimum, c’est-à-dire à environ 10 jours, si tous les documents ont été réunis et transmis au notaire avant l’offre d’achat et que celui-ci a des disponibilités.

Quels documents sont nécessaires pour signer un compromis de vente ?

1. Dossier de diagnostic technique

Depuis le 1er novembre 2007, les différents états et constats sanitaires et légaux ont été regroupés dans un unique dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dernier vise en effet à évaluer l’état du bien immobilier. Cette évaluation se fait notamment du point de vue de la sécurité des personnes (installations électriques et gazières par exemple). Mais le DDT permet aussi la vérification de la construction elle-même (présence de termites, consommation énergétique…). L’ensemble des diagnostics techniques immobiliers doivent alors être réalisés par un professionnel qui répond à des conditions de compétence, d’assurance, d’impartialité et d’indépendance.

Le diagnostic amiante ou état amiante

Seuls les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant 1997 sont concernés par ce diagnostic. il concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Seuls les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés par ce diagnostic. Le constat ne porte en outre que sur les parties privatives de l’immeuble.

Il doit être établi au plus tard un an avant le compromis ou l’acte définitif de vente auxquels il doit être joint.

Diagnostic Termites

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier situé dans des zones contaminées ou susceptibles de l’être, le vendeur doit fournir un état relatif à la présence des termites. Celui-ci doit être effectué dans les six mois précédant le compromis ou l’acte définitif de vente.

État de l’installation de gaz

Obligatoire depuis le 1er novembre 2007, il permet d’évaluer les risques pour la sécurité des personnes. Il ne concerne toutefois que les installations de gaz de plus de quinze ans. Cet état doit être réalisé dans les trois ans précédant le compromis ou l’acte définitif de vente.

État de l’installation intérieure d’électricité

Obligatoire depuis le 1er janvier 2009, Il ne concerne toutefois que les installations de gaz de plus de quinze ans. Cet état doit être réalisé dans les trois ans précédant le compromis ou l’acte définitif de vente.

État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

En cas de vente d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles, dans des zones de sismicité définies par décret ou un plan de prévention des risques miniers résiduels, le vendeur est tenu d’inclure au contrat de vente un état de ces risques.

L’état des risques est établi grâce aux informations délivrées par le préfet.

La loi Alur du 27 mars 2014 impose au vendeur d’un appartement situé en copropriété d’annexer au compromis de vente, un ensemble de documents pour informer l’acheteur sur l’organisation et la situation financière de la copropriété.

Cet ensemble peut être demandé par le vendeur ou le notaire au syndic.

2. Documents relatifs au bien vendu et à sa situation financière par rapport à la copropriété

• La superficie du lot (métrage « loi Carrez ») ;

• La dernière taxe foncière ;

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;

• Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire.

3. Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;

• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;

• La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.

4. Document relatif à l’état de l’immeuble

• Le carnet d’entretien de l’immeuble établi par le syndic.

5. Documents relatifs à la situation financière de la copropriété

• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

• L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Ces informations sur la situation financière du vendeur sont souvent recueillies dans un document réalisé et envoyé par le syndic au notaire avant le compromis « pré-état daté », et avant la signature de l’acte définitif « état daté ».