Quel délai et quels documents pour signer un acte définitif de vente ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il y a 3 étapes « formelles » à réaliser :

• Signer une offre d’achat : elle doit être rédiger par l’acheteur et contresignée pour acceptation par le vendeur.

• Signer un compromis de vente : cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente. Il peut être réaliser par acte authentique devant notaire ou par acte sous-seing privé. Le compromis de vente doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Par ailleurs, une fois le compromis de vente signé, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours lui permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.

• Signer l’acte définitif de vente : il doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire et doit être enregistré auprès au service de publicité foncière.

L’acte définitif de vente

Il s’agit du document officiel qui formalise la transaction immobilière. Cet acte juridique entérine le transfert de propriété du vendeur à l'acquéreur et occasionne le paiement instantané de toutes les sommes dues entre les deux parties.

L'acte de vente définitif est obligatoirement conclu devant notaire.

La signature de l'acte de vente peut se faire traditionnellement sur papier ou bien sur support électronique. L'acte authentique, notarié, a été dématérialisé. Tout peut désormais se faire sans papier : lecture, signature et conservation de l'acte.

Le décret n° 2020–395 du 3 avril 2020 permet désormais à un notaire de signer un acte authentique électronique à distance, directement depuis le domicile de toutes les parties.

Il reprend toutes les clauses négociées et inscrites dans le compromis de vente signé quelques mois plutôt. Avant de procéder à la signature des parties, le notaire vérifiera si les conditions suspensives mentionnées alors (obtention de crédit, accord de la copropriété…) ont bien été levées et si toutes les formalités légales ont été observées.

Il a interrogé notamment les services de l'état civil, le casier judiciaire de l'acquéreur, le BODACC, les services de l'urbanisme, du cadastre, des hypothèques et la banque du vendeur.

Quel délai entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire ?

La signature de l’acte authentique intervient généralement trois mois après la date de la signature du compromis de vente. Ce relativement long délai est dû à 2 éléments clés : le délai d’obtention d’un prêt par l’acheteur et le délai du droit de préemption de la ville. Ce délai peut être considérablement réduit jusqu’à 1 mois si :

• L’acheteur ne finance pas son opération à crédit et effectue un paiement comptant. On s’affranchit ainsi des délais obligatoires liés à l’obtention d’un prêt immobilier.

• Et s’il n’y a pas de droit de préemption de la ville sur le bien vendu, ce qui est le cas à Paris (hormis 257 immeubles listés).

Quels documents sont nécessaires pour signer un acte définitif de vente ?

1. Les documents à recueillir auprès de l’administration concernant le bien vendu et la situation du vendeur

Le certificat d'urbanisme qui permet à l'acquéreur de connaître la situation du bien au regard des règles d'urbanisme (alignement, règles de construction, existence de servitudes...).

La situation cadastrale du bien

Les droits de préemption éventuels : celui de la commune et celui du locataire si le logement est loué (en location " vide ").

• Concernant la mairie, le notaire a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie après la signature du compromis, pour l'aviser de la vente. Il doit s'assurer avant la signature de l'acte de vente définitif que la mairie ne préempte pas. Si elle ne s'est pas manifestée dans un délai de deux mois après avoir reçu la déclaration d'intention du notaire, son silence signifie qu'elle renonce à son droit de préemption. A moins qu'elle n'ait déjà répondu au notaire du vendeur qu'elle ne préemptait pas, sans attendre la fin du délai de deux mois, ce qui permet parfois de gagner un peu de temps sur le délai entre le compromis et l'acte de vente. Remarque : à Paris, la mairie ne préempte que sur certains immeubles listés (257 au total pour 8021 logements) situés dans les 2e, 10e, 11e, 12e, 15e, 17e, 18e et 20e.

• Concernant le locataire : si le vendeur a donné un congé pour vente à son locataire, le notaire vérifie que la procédure a été respectée, et que son locataire a bien renoncé à acheter. Mais si le vendeur a finalement trouvé un acheteur à un prix inférieur à celui proposé à son locataire, le notaire doit lui adresser un courrier lui faisant part d'une nouvelle offre au prix du compromis. Le locataire dispose dans ce cas d'un deuxième droit de préemption.

L'origine de propriété

Le notaire doit tout simplement vérifier que le vendeur est effectivement propriétaire du bien. Il doit pour cela s'assurer de la validité des titres de propriété sur trente ans. C'est une vérification indispensable. Si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur et qu’il est détenu depuis moins de 30 ans il lui faudra préparer la déclaration de plus-value.

2. Les documents à recueillir auprès des banques

La situation hypothécaire du bien

L'acquéreur doit acheter un bien libre de toute hypothèque. Le notaire doit donc vérifier si le bien est grevé d'une garantie de ce type, et surtout si le prix de vente permet de lever cette hypothèque. Plus concrètement, si le vendeur avait acheté le logement avec un prêt garanti par une hypothèque, le notaire s'assure qu'il peut rembourser à la banque le capital restant dû sur le prêt avec le prix de vente, ce qui lui permettra de lever l'hypothèque sur le bien.

3. Les documents à recueillir auprès du syndic

La situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété

Le notaire envoie au syndic de l'immeuble un questionnaire auquel le syndic répond par ce que l'on appelle un « état daté ». Ce document précise si le vendeur est à jour de ses charges de copropriété et s'il y a des travaux ou des procédures en cours.

Quelles sont les formalités postérieures à la signature de l’acte de vente ?

Après la signature de l’acte, le notaire et ses équipes ont encore du travail. D’abord, le comptable de l’étude va répartir le prix de vente entre le vendeur, la banque du vendeur, la commission due à l’agent immobilier et les émoluments du notaire. Il lui faut aussi payer les droits et taxes (montant de la plus-value, droits de mutations).

Il lui faut également procéder à l'enregistrement. Elle a lieu au Service de Publicité Foncière. C'est le moment où l'acte est publié au fichier immobilier et où le notaire verse à l'administration fiscale les droits et taxes payés par l'acquéreur lors de la signature (improprement appelés « frais de notaire »).

Par ailleurs, le notaire fournit à différentes administrations (bureaux du cadastre, Service de publicité foncière) des copies et des extraits de l'acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée "copie authentique ", signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l'administration fiscale. Ce document constitue le titre de propriété de l’acheteur. L'original de l'acte est conservé par le notaire en son office pendant 100 ans avant d'être confié au service des archives départementales.