Pourquoi acheter ou vendre en viager ?

Le viager répond à un véritable besoin pour les retraités. En effet, face à la baisse des retraites et l’accroissement de l’espérance de vie, vendre en viager permet de rester dans son logement tout en percevant un capital immédiat et un complément de revenu tous les mois à vie. Du côté des acquéreurs, l’investissement en viager est une solution qui permet de limiter l’investissement initial avec un prix bénéficiant d’une forte décote et de se constituer un patrimoine immobilier.

Le marché du viager est encore très limité en France, représentant seulement 1% des transactions, mais compte-tenu des évolutions économiques et sociales, il se développe assez fortement.

Qu’est qu’un viager ?

Une personne généralement d’un certain âge, appelée crédirentier, vend son logement en contrepartie d’une somme d’argent immédiate (bouquet) et d'une rente périodique garantie à vie (rente viagère) en conservant généralement la jouissance de son bien jusqu’à son décès (droit d'usage et d'habitation).

L’acheteur, le débirentier, devient propriétaire du bien dès la signature de l'acte mais il n’en aura la jouissance qu’au décès du crédirentier ou à la libération du lieu (viager occupé) sauf dans le cas où le vendeur n’habite pas dans le bien vendu en viager, dans ce cas la jouissance est immédiate (viager libre).

Quels sont les différents types de viager ?

• Viager occupé : le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès ou jusqu’à la libération des lieux (exemple : départ en maison de retraite).

• Viager libre (seulement 10% des viagers) : le vendeur ne garde pas le droit d’usage et d’habitation ; l’acheteur peut soit louer, soit habiter dans le logement tout en versant une rente au vendeur jusqu’à son décès.

• Viager à terme : le nombre d’année de rente est défini dans le contrat de vente mais la propriété du bien n’est transmise qu’au décès du vendeur.

Quels sont les intérêts d’acheter en viager ?

Pour le vendeur

• Possibilité de rester chez lui ;

• Augmentation de son pouvoir d’achat grâce au versement d’une rente périodique ;

• Complément de revenu sécurisé ;

• Imposition des revenus limitée : la rente mensuelle bénéficie de 70% d’abattements dès 70 ans ;

• Allègement de ses charges car il n’a plus les charges de propriétaire à payer (taxe foncière, gros travaux, travaux de copropriété…), seulement les charges « locatives » ;

• Bénéfice immédiat de liquidités grâce au versement d’un bouquet, ce qui peut lui permettre de réaliser des projets ou de verser de l’argent à ses proches de son vivant, au moment où ils en ont besoin ;

• Protection du conjoint : la rente viagère est réversible à 100% au conjoint survivant. Ceci est donc bien plus avantageux que la réversion des retraites qui ne l’est que partiellement.

Pour l’acquéreur

• Une décote du prix dû au fait que le crédirentier conserve le droit d’usage et d’habitation pouvant aller jusqu’à 50% de la valeur vénale du bien ;

• Un prix à payer immédiatement (le bouquet) très réduit ;

• Pas de recours à un prêt bancaire donc pas d’intérêts d’emprunt à payer ;

• Pas de charges locatives à payer, elles restent à la charge du crédirentier ;

• Des droits de mutation et frais de notaire réduits car payés uniquement sur la valeur en nue-propriété ;

• Pas d’impôt sur les revenus locatifs car il n’y en a pas ;

• Un « locataire » stable et attaché à son logement ;

• Possibilité de revendre le viager.

Quelles sont les charges pour le crédirentier et le débirentier ?

Taxe foncière et taxe d’habitation

Si le viager est occupé, le débirentier paie la taxe foncière et le crédirentier la taxe d’habitation.

Si le viager est libre, le débirentier paie la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Le paiement de la taxe foncière revient toujours à l'acheteur même dans le cas d'un viager occupé puisqu'il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature du contrat de vente.

Charges courantes, entretien et gros travaux

L’entretien et les charges courantes incombent au crédirentier, les gros travaux sont à la charge du débirentier. Ce sont les mêmes règles qui s’appliquent lors d’une relation « propriétaire / locataire ».

Quelle est la fiscalité d’un viager pour l’acquéreur ?

Impôts sur les revenus fonciers

Dans le cas d’un viager occupé, il n’y a pas de revenus fonciers car c’est le crédirentier qui y habite et son droit d’usage et d’habitation a permis d’avoir une décote de la valeur d’achat du bien. Il n’y a donc pas d’impôt sur les revenus.

IFI

Même s'il n'a pas encore la jouissance du bien, le débirentier doit déclarer à l'IFI la valeur du bien, déduction faite de la valeur d'occupation par le vendeur, c’est-à-dire la valeur de la nue-propriété. En cas de viager libre (sans occupation par le vendeur), c'est l'intégralité de la valeur du bien qui doit être déclarée, c’est-à-dire la valeur de la pleine propriété. Le débirentier peut en contrepartie inscrire au passif de son IFI la valeur capitalisée de la rente qu'il verse.

Calcul des éléments constitutifs du prix d’un viager (bouquet et rente)

La combinaison bouquet + rente est calculée de telle sorte que les sommes versées par l’acheteur correspondent au prix réel du bien si le vendeur décède à son espérance de vie moyenne moins une décote liée à son droit d’usage et d’habitation, décote inversement proportionnelle à l’âge du vendeur.

Les éléments pris en compte lors du calcul de la rente viagère :

• Prix payé

• La valeur du marché

• Le taux du rendement locatif

• Le choix du versement ou nom d’un bouquet

• L’âge et le sexe du ou des vendeur(s)

• L’espérance de vie du ou des vendeur(s)

• La réversibilité ou non de la rente viagère (sur 1 ou 2 têtes)

• S’il existe ou non un droit d’usage et d’habitation (viager occupé ou libre)

Le bouquet n’est pas obligatoire, il est variable et peut correspondre en moyenne entre 30 et 50% de la valeur du bien. Plus le bouquet est élevé plus la rente est réduite et inversement.

Le calcul d’un viager occupé suit la méthodologie suivante :

• Estimation de la valeur vénale du bien ;

• Détermination du bouquet du viager occupé. Dans un premier temps, donné par le vendeur mais il est sujet à modification selon les négociations avec l’acheteur ;

• Calcul du DUH (droit d’usage et d’habitation) grâce à un barème viager ou à une table de capitalisation ;

• Soustraction du bouquet et du DUH à la valeur vénale du logement pour obtenir le capital à renter :

• Conversion du capital à renter en rente viagère avec le barème viager.

Exemple chiffré

Madame X a 75 ans et possède un appartement, situé à Paris 16, composé de 2 pièces et ayant une superficie de 50m². Le prix moyen de l’appartement est d’environ 500 000 €. La rentabilité brute locative pour ce 2 pièces est de 3 %. Madame X souhaite qu’on lui verse un bouquet de 150 000 €.

Selon l’Insee, à 75 ans, l’espérance de vie pour une femme est de 14,28 ans

Calcul de la décote correspondante au droit d’usage et d’habitation laissé au vendeur :

• Le loyer annuel libre théorique est de : 500 000 € x 3% = 15 000 € / an (soit 1 250 € / mois)

• L’espérance de vie est de 14,28 ans

Le manque à gagner pour l’acheteur est de : 15 000€ x 14,28 ans = 214 200 € ; ce manque à gagner correspond à la décote du prix soit dans cet exemple, une décote de 43% de la valeur vénale de l’appartement.

• La valeur du bien occupé vendu en viager est de : 500 000 € – 214 200 € = 285 800 €

Prix à payer

Le prix à payer est la valeur du bien du bien occupé vendu en viager soit 285 800 €.

Modalités de paiement

Ce montant doit être financé par les 2 éléments constitutifs du prix du viager : le bouquet et la rente. Le bouquet demandé par le vendeur est de 150 000 €.

La valeur restant à financer après le bouquet (valeur résiduelle) par le paiement d’une rente mensuelle est donc de : 285 800 € – 150 000€ = 135 800 €

Calcul du montant de la rente viagère à payer : La rente viagère annuelle correspond à la valeur résiduelle du bien divisée par l’espérance de vie soit : 135 800 € / 14,28 = 9 510 € Le montant de la rente viagère mensuelle, dans cet exemple, est donc de : 9 510 € / 12 mois = 793 €.

En plus du bouquet de 150 000 € à payer à la signature de l’acte de vente, l’acheteur devra payer une rente mensuelle de 793 € jusqu’au décès du vendeur.