Loi climat et Diagnostic de Performance Energétique, quels impacts pour la location ou la ventE ?

La loi climat a mis en avant les passoires thermiques et l’impossibilité de louer à échéance plus ou moins proche certains biens immobiliers très énergivores. De quoi parle-t-on exactement, quelle est la législation en cours ? Quelles sont les obligations des vendeurs ou des bailleurs ? Quels sont les impacts sur la location ou la vente d’un logement ?

Le DPE, à quoi sert-il ?

Le DPE est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement.

Utilisé depuis 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) évalue la performance d’un logement en lui attribuant une étiquette, de A pour les logements peu énergivores à G pour les logements très énergivores.

Avec la loi Climat et résilience promulguée le 22 août 2021, le gouvernement fait de l’éradication des passoires énergétiques un enjeu majeur.

La réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la location ou la vente d’un logement.

Quels sont les impacts de la loi Climat sur la location de logements ?

Sur le loyer

Depuis le 1er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle du logement dans les annonces immobilières. Depuis le 24 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée.

Sur la possibilité de louer

La suppression de toutes les « passoires thermiques » se fera par paliers : 2023, 2025 et bien évidemment 2028.

« Ainsi, au 1er janvier 2028, l'ensemble des passoires énergétiques désignées par les étiquettes F et G du futur DPE seront exclues du marché locatif. »

Scénario difficilement applicable à Paris avec ces échéances car dans cette ville, les logements à louer dont le DPE est noté F et G représente 1/4 de l’offre locative.

Depuis le 1er janvier 2023, il n’est plus possible de louer des logements dont la consommation énergétique excède 450kWh par m² et par an. Plus précisément, il s’agit d’une partie des logements énergivores classés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Notez que la mesure ne s’applique qu'aux contrats de location signés à compter du 1er janvier 2023, les baux en cours au 1er janvier 2023 ne sont donc pas concernés.

À compter de 2025, toutes les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m2/an) deviennent interdits à la location.

À compter de 2028, l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe énergie F.

À compter de 2034, les biens classés E entrent à leur tour dans la catégorie des logements indécents et, par conséquent, ne peuvent plus accueillir de nouveaux locataires.

Quels sont les impacts de la loi Climat sur la vente de logements ?

Depuis quelques mois nous assistons à la mise en vente de produits classés F ou G car certains propriétaires préfèrent se dessaisir de ces biens plutôt que d’entreprendre des travaux d’isolation souvent complexes à réaliser quand ils sont possibles. Ces « passoires énergétiques » connaissent ainsi aujourd’hui une certaine décote pouvant atteindre dans certains cas 5 à 10% et avoir plus de mal à trouver preneur. Cela est d’autant plus vrai pour les petites surfaces, qui sont souvent recherchées par des investisseurs et qui ne veulent pas prendre le risque de se retrouver avec un bien qui sera légalement interdit à la location dès à présent ou à terme.

Afin de permettre d’avoir une meilleure appréhension des coûts nécessaire pour amélioration la performance énergétique des biens immobiliers, à compter du 1er avril 2023, un audit énergétique doit être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Cet audit n’est pas demandé pour tous les biens en copropriété.

L’audit énergétique est un bilan énergétique similaire au DPE, mais plus fourni et plus précis, avec des scénarios d’amélioration. Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur sera informé de leur nature.

Quels sont les principaux travaux permettant d’améliorer la performance énergétique d’un logement ?

Les travaux d'amélioration de la performance énergétique s'articulent autour de 3 grandes catégories de travaux :

■ l'isolation : murs intérieurs, murs extérieurs, plafonds, combles / toiture, fenêtres double vitrage, travaux pour lesquels des aides gouvernementales existent

■ la ventilation : en hiver comme en été autre que l’ouverture des fenêtres

■ la production d'énergie pour le chauffage : radiateurs à inertie, chauffe-eau thermodynamiques