Les impacts du budget 2026 sur l’immobilier

Une certaine stabilité et de bonnes nouvelles pour les propriétaires bailleurs 

Le budget 2026 a été au centre de débats politiques intenses.

Il intervient dans un contexte immobilier déjà fragilisé : recul de la construction neuve, attentisme des investisseurs, exigences accrues en matière de performance énergétique et pression fiscale persistante sur les propriétaires. Face à cette situation, les orientations budgétaires annoncées cherchent un équilibre délicat entre relance de l’offre de logements, soutien à la rénovation et impératifs de redressement des comptes publics.

Le budget 2026 contient de bonnes nouvelles pour les propriétaires bailleurs : création du « dispositif Jeanbrun » et non remise en cause de l'amortissement du LMNP. En revanche, les vendeurs n'auront pas droit à une baisse d'impôt sur la plus-value immobilière.

1.       Plus-value immobilière, pas de changement

1.1. Résidence principale

En 2026, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale, quel que soit son montant, restera totalement exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux. La volonté de certains parlementaires de taxer les ventes de résidences principales si revendues dans les 5 premières années pour éviter la spéculation immobilière a été rejetée tout comme les propositions visant à limiter le montant de vente non imposé.

1.2. Résidence secondaire / biens locatifs

Rappelons que lors de la vente d'une résidence secondaire ou de biens locatifs, la plus-value réalisée est taxée pendant 30 ans avec l'application d'abattements pour durée de détention qui réduisent le poids de l'impôt au fil du temps et permettent à la plus-value d'être exonérée d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le projet initial de la loi de Finances 2026 voulait réduire le délai de détention pour bénéficier de l’exonération de 22 à 17 ans pour faciliter la vente des biens en réduisant l’impôt mais cette mesure a été annulée.

La taxation globale des plus-values immobilières pour la résidence secondaire et les biens locatifs reste donc identique à 2025 (36,2 %). En effet, la hausse de la CSG de 1,4 point depuis le 1^er janvier 2026 sur les revenus du patrimoine ne s’applique pas aux plus-values immobilières.

La surtaxe potentielle de 2 à 6% est maintenue lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 €.

2.       Investissement locatif, un nouveau dispositif fiscal

2.1. Location vide : dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun 2026, du nom du ministre du logement actuel, Vincent Jeanbrun, remplace la loi Pinel pour relancer l’investissement locatif privé partout en France.

Il permet d’amortir 80 % du prix du bien (valeur du bien hors valeur du terrain) avec :

-  dans le neuf des taux d’amortissement du bien annuels de 3 à 5,5 %, 3,5 % pour un logement à loyer intermédiaire plafonné à 8 000 euros, 4,5 % pour un logement social plafonné à 10 000 euros et 5,5 % pour un logement très social plafonné à 12 000 euros ;

-  dans l’ancien des taux d’amortissement du bien annuels de 3 à 4%, 3 % pour les loyers intermédiaires, 3,5 % si le loyer est considéré comme social, 4 % pour un loyer très social. La limite d’amortissement est plafonnée à 10 700 € euros par an.Dans l’ancien, l’accès au dispositif est conditionné à la réalisation de travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’achat du logement.

Autre nouveauté prévue dans ce mécanisme, l’investisseur pourra déduire son déficit foncier directement de l’ensemble de ses revenus pour diminuer sa base imposable. Jusqu’à présent, celui-ci ne pouvait être imputé que de manière limitée sur les revenus catégoriels, c’est-à-dire sur les revenus fonciers. Une mécanique qui se substitue à la loi Pinel et agit non plus sur l’impôt à payer directement, mais sur la base imposable des foyers.

En contrepartie, les bailleurs doivent respecter 9 ans de location nue encadrée et des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il n’y a pas de zonage c’est-à-dire que ce dispositif est applicable partout en France.

2.2. Location meublée : LMNP, un sursis pour l’amortissement mais une hausse des prélèvements sociaux

Aujourd'hui, le régime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif est le LMNP au réel, d’où son développement ces dernières années. L'avantage fiscal tient à la possibilité d'amortir la valeur du logement (hors terrain) et du mobilier, les frais d'acquisition (frais de notaire), ce qui, ajouté aux autres frais et charges (taxes foncières, charges de copropriété...) réduit fortement le résultat locatif voire le ramène à zéro potentiellement pendant de nombreuses années.

Toutefois c’est a priori un sursis car cette fiscalité est tout à la fois jugée trop avantageuse et favorisant la location meublée au détriment du vide, ce qui va à l'encontre de la volonté des pouvoirs publics de soutenir la location vide, plus utile/protecteur pour les locataires et dont les loyers sont inférieurs. Des parlementaires remettent donc systématiquement cet avantage en cause et souhaitent encadrer l'amortissement pour le rendre moins intéressant pour les particuliers et avoir moins de différence entre les logements vides et les logements meublés.

D’ailleurs depuis la réforme fiscale entrée en vigueur avec la loi de Finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP (au régime réel) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière au moment de la revente. Cela signifie que le prix d’acquisition fiscal est diminué du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

En revanche la hausse de la CSG de 1,4% sur les revenus du patrimoine s’applique pour les biens en LMNP, contrairement aux locations vides, ramenant les prélèvements sociaux en 2026 à 18,6% contre 17,2% en 2025.

3.       Rénovation énergétique, toujours une priorité

C’est l’un des axes les plus clairs du budget logement. Les aides à la rénovation énergétique restent importantes (MaPrimeRénov’, Eco-prêt à taux zéro – Eco-PTZ, certificats d’économies d’énergie – CEE - aides versées par les fournisseurs d’énergie…).

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Fin décembre 2025 devait prendre fin un coup de pouce fiscal qui permettait à chaque propriétaire bailleur réalisant beaucoup de travaux de rénovation énergétique dans ses biens locatifs d'imputer son déficit foncier sur son revenu global à hauteur de 21 400 €/an (contre 10 700 €/an habituellement). Le budget 2026 prolonge cette baisse d'impôt de 2 ans, jusque fin 2027 pour aider les propriétaires à éradiquer les « passoires thermiques ». C'est en réalité indispensable si l'on considère l'inquiétant calendrier des interdictions de louer, les DPE G depuis 2025, le DPE F en 2028, et ce même si des assouplissements, notamment pour les locations en copropriété, sont attendus en 2026. 

Cette baisse d'impôt n'est possible que dans le cadre de la location vide; le LMNP n'y a pas droit.

En synthèse

-   La fiscalité immobilière reste stable malgré une baisse qui était espérée.

-   Pour l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun pourrait apporter une certaine dynamique principalement dans le neuf mais également dans une moindre mesure dans l’ancien, mais il existe une réelle prudence des investisseurs due à l’instabilité des mesures fiscales.

-   La rénovation énergétique et la lutte contre les « passoires thermiques » continuent d’être une grande priorité. Les aides à la rénovation restent un pilier de la politique logement.