Le taux d’usure : pourquoi peut-il compliquer l’obtention d’un prêt immobilier ?

On entend beaucoup parler du taux d’usure en ce moment pour les prêts immobiliers car beaucoup sont refusés car ils dépassent le taux d’usure. Mais qu’est-ce que le taux de l’usure ? à quoi sert-il et comment est-il calculé ? Faisons le point sur ce qu’il faut savoir.

Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est et quelle est son utilité ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Il permet donc d’éviter que les emprunteurs se retrouvent dans des situations financières difficiles et ne soient plus en mesure de payer leurs dettes.

Il existe différents taux d’usure selon le type de prêt qui vous est accordé, selon son montant et sa durée.

Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt.

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend notamment :

· Le taux d’intérêt nominal (= le taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),

· Les frais de dossier,

· Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (exemple : courtier),

· Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire. Il est interdit pour une banque d’accorder un prêt à un taux usuraire et celle-ci sera donc dans l’obligation de vous refuser votre prêt sous peine pour elle d’une d'amende de 300 000 € (article L341-50 du Code de la consommation).

Comment le taux d’usure est-il calculé ?

Les taux d’usure sont calculés par la Banque de France tous les trimestres.

Il est égal au taux moyen (TAEG) pratiqué au cours du trimestre précédent, augmenté d’un tiers.

Voici le taux d’usure appliqué aux crédits immobiliers depuis le 1er janvier 2023

En pratique, que faire si un prêt m’est refusé car il dépasse le taux de l’usure ?

Aujourd’hui de nombreux clients ayant pourtant un très bon dossier se voient refuser leur prêt car leur TAEG dépasse le taux d’usure même si au 1er janvier le taux d’usure a été remonté de 0,52 points. En effet, avec des prêts sur 25 ans entre 2,3 et 2,7% début janvier 2023 hors tous les frais annexes dont l’assurance, le TAEG peut dépasser vite le taux maximal autorisé de 3,57%.

Si vous n’avez effectué des simulations de crédit qu’avec une seule banque, vous avez la possibilité de contacter d’autres établissements de crédit ou des courtiers spécialisés en crédits immobiliers.

Il est également opportun de rechercher une offre d’assurance emprunteur plus avantageuse auprès d’un autre assureur que celui proposé par le banquier prêteur.

La mise en concurrence des organismes prêteurs et des assureurs, même si elle ne vous garantit pas la certitude d’obtenir un crédit ne dépassant pas le taux de l’usure, peut cependant vous permettre de vérifier les meilleures offres du marché sur les deux principales composantes du TAEG que sont le taux nominal et l’assurance emprunteur.

Si vous dépassez juste un peu le taux d’usure, dans un contexte où les taux montent rapidement, il peut également être judicieux d’attendre la fixation du nouveau taux d’usure le trimestre suivant.

Petite nouveauté, afin de s'adapter plus rapidement à la remontée des taux de crédit, à partir du 1er février et jusqu’au 1er juillet 2023, la Banque de France va actualiser le taux d’usure chaque mois, au lieu de chaque trimestre. Un changement temporaire pour tenir compte de la phase de remontée des taux de marché.